פורסם 7 בספטמבר 2026
אין בישראל פטור מיוחד ממס שבח לקשישים, אבל רוב מי שמוכרים בגיל השלישי את דירת המגורים היחידה שלהם זכאים לפטור הכללי של "דירה יחידה": הדירה הוחזקה לפחות 18 חודשים, המוכר תושב ישראל, והשווי אינו חורג מתקרת הפטור. מי שעוברים לדיור מוגן בדרך כלל לא רוכשים דירה חדשה, ולכן לא משלמים מס רכישה כלל. מי שעוברים לדירה קטנה יותר משלמים מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה, שבהן החלק הראשון של השווי פטור לגמרי. הנה התנאים, המלכודות והמספרים.
מס שבח ומס הכנסה: שני מסים שונים
הבלבול נפוץ, ולכן כדאי להפריד. מס הכנסה חל על הכנסה שוטפת: פנסיה, קצבה, ריבית, שכר דירה. הפטורים לגמלאים במס הכנסה (למשל פטור על חלק מהקצבה או על ריבית מפיקדון) נסקרו במאמר נפרד באתר, והם לא קשורים למכירת דירה.
מס שבח הוא מס על הרווח ("השבח") שנוצר במכירת מקרקעין: ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה המקורי, בניכוי הוצאות מוכרות כמו שיפוץ, תיווך ושכר טרחה. הרקע החוקי והיסטוריית החוק מוסברים בערך מס שבח מקרקעין בוויקיפדיה. הכסף שמתקבל ממכירת דירה בפטור אינו נחשב הכנסה לצורכי מס הכנסה, אבל הריבית שתצמח עליו בבנק כן.
תנאי הפטור ממס שבח בדירה יחידה
הפטור המרכזי שרלוונטי לרוב המוכרים בגיל השלישי הוא פטור "דירת מגורים מזכה יחידה". התנאים העיקריים, כפי שהם מופיעים בחוק מיסוי מקרקעין:
- הדירה היא דירת המגורים היחידה של המוכר בישראל (ובני זוג נחשבים תא משפחתי אחד).
- המוכר מחזיק בדירה לפחות 18 חודשים מאז שהפכה לדירת מגורים.
- המוכר לא ניצל את אותו פטור במכירת דירה אחרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
- המוכר תושב ישראל (תושב חוץ נדרש להוכיח שאין לו דירה במדינת התושבות).
- שווי הדירה אינו עולה על תקרת הפטור. התקרה עומדת על כמה מיליוני שקלים, והסכום מתעדכן מדי שנה, בדקו באתר רשות המסים. על החלק שמעל התקרה משלמים מס.
חשוב לדעת: החוק מאפשר להחזיק דברים מסוימים ועדיין להיחשב בעל דירה יחידה, למשל חלק של עד שליש בדירה אחרת, או דירה שנרכשה כתחליף ב-18 החודשים האחרונים. מי שיש להם חלק בדירת ירושה או דירה נוספת כדאי שיבדקו עם עורך דין מקרקעין לפני שחותמים על משהו.
מכירה כדי לעבור לדיור מוגן
זה התרחיש הנפוץ ביותר בגיל השלישי: מוכרים את הדירה כדי לממן את הפיקדון בבית הדיור המוגן. מבחינת מיסוי, יש כאן שתי חדשות טובות:
- המכירה עצמה, אם מדובר בדירה יחידה, פטורה ממס שבח בתנאים שלמעלה.
- פיקדון לדיור מוגן אינו רכישת מקרקעין. לכן לא משלמים מס רכישה על הפיקדון, גם אם הוא בגובה של דירה שלמה.
הנקודה שכדאי לשים לב אליה היא מה קורה עם היתרה. אם נשאר סכום משמעותי אחרי הפיקדון, הוא נחשב הון נזיל. זה לא משפיע על קצבת הזקנה הבסיסית, אבל עשוי להשפיע על זכאות להשלמת הכנסה, שנבחנת גם לפי חסכונות. לפני מכירה כדאי לברר זאת מול הביטוח הלאומי. על מבנה הפיקדון, השחיקה השנתית וסעיפי החוזה כתבנו בהרחבה במדריך דיור מוגן: המדריך המלא לבחירה, עלויות, פיקדון וחוזה.
מכירה כדי לעבור לדירה קטנה יותר: דירה חלופית
מי שעוברים מדירה גדולה לדירה קטנה או נגישה יותר (קומה נמוכה, מעלית, קרוב לילדים) עוברים שני אירועי מס: מכירה ורכישה. בפועל, הסדר לא תמיד "קודם מוכרים ואז קונים", ולכן החוק מכיר ב"דירה חלופית":
- אם קונים את הדירה החדשה לפני שמכרו את הישנה, עדיין אפשר לקבל פטור ממס שבח על הישנה, בתנאי שהיא נמכרת בתוך 18 חודשים מרכישת החדשה.
- במס רכישה, הדירה החדשה נחשבת "דירה יחידה" (מדרגות מוטבות) אם הישנה נמכרת בתוך 18 חודשים מהרכישה, או בתוך 12 חודשים ממסירת דירה חדשה מקבלן.
- אם לא עומדים בלוח הזמנים, משלמים מס רכישה בשיעור של דירה נוספת, ומקבלים החזר אם המכירה מתבצעת בתוך התקופה.
מדרגות מס רכישה לדירה חלופית
מס רכישה מחושב במדרגות: כל חלק מהשווי ממוסה לפי השיעור של המדרגה שלו, לא כל הסכום לפי המדרגה הגבוהה. הסכומים בטבלה מעוגלים ומשוערים, והם מתעדכנים מדי שנה (בדרך כלל באמצע ינואר), בדקו באתר רשות המסים.
| חלק משווי הדירה (משוער) | שיעור מס לדירה יחידה | הערה |
|---|---|---|
| עד כ-2 מיליון ₪ | 0% | רוב הדירות הקטנות בפריפריה נכנסות כאן במלואן |
| מכ-2 עד כ-2.4 מיליון ₪ | 3.5% | רק על החלק שבמדרגה |
| מכ-2.4 עד כ-6 מיליון ₪ | 5% | המדרגה שבה נמצאות רוב דירות המרכז |
| מכ-6 עד כ-20 מיליון ₪ | 8% | נדיר בדירה חלופית קטנה |
| מעל כ-20 מיליון ₪ | 10% | |
| דירה שאינה יחידה (כל שווי) | 8% עד 10% | חל אם הדירה הישנה לא נמכרה בזמן |
דוגמה להמחשה: ברכישת דירה חלופית בשווי של כ-1.8 מיליון ₪ כדירה יחידה, מס הרכישה הוא אפס. ברכישה בשווי של כ-2.6 מיליון ₪ משלמים 0% על החלק הראשון, 3.5% על החלק במדרגה השנייה ו-5% על היתרה, כלומר סכום של כמה עשרות אלפי שקלים ולא מאות אלפים. מי שמוכרים כבעלי נכות בשיעור גבוה עשויים להיות זכאים לשיעור מופחת של מס רכישה, וכדאי לבדוק זאת מראש.
מה קורה כשאין פטור מלא
לא כולם עומדים בתנאי הפטור: יש מי שמחזיקים דירה נוספת, דירה שהתקבלה בירושה, או דירה ששוויה מעל התקרה. במקרים כאלה נכנס לתמונה "החישוב הליניארי המוטב": השבח שנצבר עד תחילת 2014 פטור ממס, והשבח מאז ואילך ממוסה בשיעור של 25%. לדירות שנרכשו לפני עשרות שנים, כפי שקורה אצל רבים בגיל השלישי, רוב הרווח נצבר לפני 2014, ולכן המס בפועל נמוך בהרבה מ-25% על כל הרווח.
יש גם פטור ייעודי לדירה שהתקבלה בירושה מהורה, מסב או מבן זוג, בתנאי שלמוריש הייתה דירה אחת בלבד ושהוא עצמו היה זכאי לפטור. מי שיורשים דירה בזמן שכבר מחזיקים בדירה משלהם, כדאי שיבררו איזו מהדירות עדיף למכור קודם.
צעדים מעשיים לפני המכירה
- לאסוף את מסמכי הרכישה המקוריים: חוזה, קבלות על שיפוצים, אישורי מס. הם משפיעים על גובה השבח אם אין פטור מלא.
- לבדוק את מצב הנכסים של התא המשפחתי: חלקים בדירות אחרות, ירושות, דירה על שם בן זוג.
- לתכנן את סדר הפעולות: מכירה לפני רכישה, או רכישה ואז מכירה בתוך חלון 18 החודשים.
- לזכור שיש חובת דיווח לרשות המסים בתוך 30 יום מיום המכירה, גם כשהעסקה פטורה.
- להתייעץ עם עורך דין מקרקעין. ההוצאה קטנה לעומת טעות שעולה אחוזים מהשווי.
שאלות נפוצות
האם יש הנחה במס שבח לקשישים מעל גיל מסוים?
לא. אין בחוק הנחה או פטור לפי גיל. הפטורים הרלוונטיים הם הפטור לדירה יחידה, הפטור לדירת ירושה והחישוב הליניארי, והם חלים על כל המוכרים ללא קשר לגיל.
מכרנו את הדירה ועברנו לדיור מוגן. האם הפיקדון חייב במס רכישה?
לא. הפיקדון אינו רכישת זכות במקרקעין, ולכן אין עליו מס רכישה. גם כשעוזבים את בית הדיור המוגן ומקבלים את יתרת הפיקדון, אין כאן אירוע של מס שבח.
קנינו דירה קטנה לפני שמכרנו את הגדולה. שילמנו מס רכישה גבוה, מה עכשיו?
אם הדירה הישנה נמכרת בתוך 18 חודשים מהרכישה, אפשר להגיש בקשה לתיקון השומה ולקבל החזר של ההפרש בין שיעור דירה נוספת לשיעור דירה יחידה. כדאי לשמור את כל האסמכתאות.
האם עדיף להעביר את הדירה לילדים במתנה במקום למכור?
העברה ללא תמורה לקרוב פטורה ממס שבח, ומס הרכישה על מקבל המתנה הוא שליש מהרגיל. אבל זה משפיע על מעמד "דירה יחידה" של הילד ועל תכנון הירושה. זו החלטה משפחתית ומשפטית, לא רק חישוב מס, ורצוי לעשות אותה עם עורך דין.
הדירה שווה יותר מתקרת הפטור. האם כל המכירה חייבת במס?
לא. עד התקרה המכירה פטורה, ורק על החלק היחסי שמעליה מחושב מס, בדרך כלל לפי החישוב הליניארי. התקרה מתעדכנת מדי שנה, בדקו באתר רשות המסים את הסכום העדכני.
לסיכום
מכירת דירה יחידה בגיל השלישי היא ברוב המקרים פטורה ממס שבח, מעבר לדיור מוגן אינו כרוך במס רכישה, ומעבר לדירה קטנה יותר ממוסה לפי מדרגות מוטבות שבהן החלק הראשון פטור. המלכודות נמצאות בפרטים: דירות נוספות, ירושות, לוחות זמנים של דירה חלופית וסכומים שמתעדכנים מדי שנה. אני לא עורכת דין, ובכל מקרה שחורג מהתרחיש הפשוט כדאי לשבת עם עורך דין מקרקעין לפני שחותמים.
עורכת תוכן, זכויות ושירותים לגיל השלישי
רחל בן-דוד עורכת את דורות מתוך ניסיון אישי: ליווי של הורים מבוגרים דרך ביורוקרטיה של קצבאות, דיור מוגן וסיעוד. את מה שלמדה בדרך הקשה היא כותבת כאן בצורה מסודרת, עם הפניות למקורות הרשמיים. היא לא עורכת דין ולא עובדת סוציאלית, ובכל שאלה משפטית או רפואית היא מפנה לאנשי מקצוע.
